يمكن وصف صناديق الريت أو صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بأنها شركة تمتلك وتدير محافظ العقارات والرهون العقارية عالية القيمة لتوليد الدخل، فهي على سبيل المثال تؤجر العقارات، ويتم توزيع الإيجار المحصل عليه فيما بعد على المساهمين كدخل وأرباح.
ماهي صناديق الريت (الصناديق العقارية المتداولة)؟
صناديق الريت هي صناديق استثمارية عقارية مطروحة في سوق الاسهم، يتم تداول وحداتها في السوق المالية وتُعرف عالمياً بمصطلح “ريت أو ريتس” وتهدف إلى تسهيل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام التي تدر دخلاً من الإيجار.
شركات مرخصة تقوم بشراء العقارات و تحولها لأسهم ليستثمر فيها الجميع، هذه الاسهم تسمى هنا بالوحدات العقارية و كل وحدة يتم تداولها في سوق الريت مثل سوق الاسهم و تقوم بتوزيعات كل 3 شهور.
تقدم صناديق الريت أو صناديق الاستثمار العقارية المتداولة عادة للمستثمرين فرصة لامتلاك عقارات باهظة الثمن وتمكينهم من كسب دخل من توزيعات الأرباح لزيادة رأس مالهم في نهاية المطاف. بهذه الطريقة، يمكن للمستثمرين الاستفادة من الفرصة لتقدير رأس مالهم وتوليد الدخل في نفس الوقت.
لماذا تتميز صناديق الريت بجاذبية استثمارية؟
1- الصندوق العقاري يسهل عليك الاستثمار بدل ماتشتري عقار كامل في قطاع واحد مثل قطاع سكني وأنت تتحمل أعباء مثل الصيانة وإدارة التأجير وتحصيلها . سوف تحصل على قطاعات مختلفة لو استثمرت في بعض الصناديق
2- شراء عقارات في قطاعات مختلفة تناسب أصحاب الأموال الكبيرة مثل شراء برج في طريق الملك فهد في الرياض على سبيل المثال يكلفك مبلغ لايقل عن 30 مليون ، شراء مجمع تجاري يكلفك مبلغ وقدره ويعتمد على موقع المجمع التجاري والدخل السنوي للمجمع
3- ميزة الصناديق العقارية هي تشتري عقارات في قطاعات مختلفة سكني ، تجاري ، مستودعات ، الضيافة الخ ، في حال إنخفاض على القطاع السكني وارتفاع الطلب على التجاري مما يجعل الصناديق لاتتأثر بالإيرادات ويُخلق توزان في المخاطرة في حال تباطؤ الطلب على أحد القطاعات.
4- ميزة الصناديق العقارية تشتري عقارات قائمة في قطاعات مختلفة سكني ، تجاري ، مستودعات ، وهذا مايميز الصناديق، أمتلاك في صندوق يملك عدة قطاعات أو يتم تطويرها من أجل الحصول على عائد ثابت . يُمنع الاستثمار في الأراضي البيضاء أو المضاربة فيها.
5- التنوع الجغرافي بعض الصناديق العقارية لديها إستثمارات عقارية خارج المملكة مما يعطي إضافةً لصندوق من ناحية تقليل المخاطرة والحصول على عوائد ولايزيد من إجمالي قيمة الصندوق من العقارات خارج المملكة 25%
أنواع صناديق الريت REIT
فيما يلي قائمة بأنواع مختلفة من صناديق الريت أو صناديق الاستثمار العقارية المتداولة:
صناديق الايجار
يعد هذا النوع من صناديق الريت أكثر الأنواع شعبية، وعادة ما يهتم بتشغيل وإدارة العقارات التجارية المدرة للدخل.
الرهن العقاري
تشارك صناديق الريت هذه في الغالب في إقراض المال للمالكين وتوسيع تسهيلات الرهن العقاري، كما أنها تولد أيضًا دخلاً في شكل فوائد مستحقة على الأموال التي تقرضها للمالكين.
الصناديق الهجينة
يتيح هذا الخيار للمستثمرين امكانية تنويع محفظتهم من خلال وضع أموالهم في كل من أنواع صناديق التي اطلعنا عليها سابقا، أي أن من الإيجار والفائدة هما مصادر الدخل لهذا النوع من صناديق الريت.
صناديق الاستثمار العقارية الخاصة
تعمل هذه الصناديق كإصدارات خاصة وهي مخصصة فقط لقائمة انتقائية من المستثمرين. لا يتم تداول صناديق الاستثمار العقارية الخاصة في البورصات الوطنية للأوراق المالية.
صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علناً
عادةً ما تقوم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا بتوسيع الأسهم المدرجة في البورصة الوطنية للأوراق المالية والتي يتم تنظيمها من قبل SEBI. يمكن للمستثمرين الأفراد بيع وشراء هذه الأسهم من خلال NSE.
صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة
لا يتم تداول هذه الصناديق في البورصة الوطنية، كما أنها تعد أقل سيولة عند مقارنتها بصناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة. لكنها حتما أكثر استقرارًا لأنها لا تخضع لتقلبات السوق.
مزايا صناديق الريت
تمكنك صناديق الريت من الاستفادة من الميزات التالية:
- دخل ثابت للأرباح وزيادة رأس المال: يقال إن الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية يوفر دخلًا كبيرًا من أرباح الأسهم ويسمح أيضًا بزيادة رأس المال بشكل ثابت على المدى الطويل.
- خيار التنويع: نظرًا لأن معظم صناديق الاستثمار العقارية يتم تداولها بشكل متكرر في البورصات، فإنها توفر للمستثمرين فرصة لتنويع استثماراتهم.
- الشفافية في التعامل: نظرًا لكونها خاضعة للتنظيم من قبل SEBI، يتعين على صناديق الاستثمار العقاري تقديم تقارير مالية مدققة من قبل محترفين، مما يجعل العملية برمتها شفافة.
- السيولة: يتم تداول معظم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصات العامة، وبالتالي من السهل بيعها وشرائها، مما يضيف إليها المزيد من السيولة.
- تراكم العوائد المعدلة حسب المخاطر: يوفر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية للأفراد عوائد معدلة حسب المخاطر ويساعد على توليد تدفق نقدي ثابت. إنها تمكنهم من الحصول على مصدر دخل ثابت للاعتماد عليه حتى عندما يكون معدل التضخم مرتفعًا.
سلبيات صناديق الاستثمار العقاري
- لا مزايا ضريبية: تخضع الأسهم المكتسبة من شركات صناديق الريت الى الضرائب.
- المخاطر المرتبطة بالسوق: تتمثل إحدى المخاطر الرئيسية المرتبطة بصناديق الاستثمار العقاري في أنها عرضة للتقلبات المرتبطة بالسوق. مما يجعلها غير مناسبة للمستثمرين ذوي الرغبة الضعيفة في المخاطرة.
- آفاق نمو منخفضة: احتمالية ارتفاع رأس المال في حالة صناديق الاستثمار العقاري منخفضة للغاية. يرجع ذلك أساسًا إلى أنهم يعيدون ما يصل إلى 90٪ من أرباحهم إلى المستثمرين ويعيدون استثمار النسبة المتبقية البالغة 10٪ في مشروعهم.
من يجب أن يستثمر في صناديق الريت؟
نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري تمتلك وتدير عقارات عالية القيمة، فهي واحدة من أغلى طرق الاستثمار، مما يجعلها حكرا على المستثمرين ذوي الرأس مال الكبير مثل شركات التأمين والأوقاف والإدارات الائتمانية للبنوك وصناديق التقاعد وما إلى ذلك.
تؤثر إيجابيا على محفظة التقاعد: لتضمين صناديق الاستثمار العقاري في محفظة التقاعد فوائد كثيرة منها أنها توفر الدخل وتزيد رأس المال، وتتيح إمكانية التنويع وتحمي من التضخم.
تعرض المحفظة لمزيج متنوع من الخصائص: من خلال صناديق الريت، يمكن للمستثمر تنويع فئات أصوله بشكل كبير، مما قد يكون مفيدا عند تقلب أسعار خيارات الاستثمار الأخرى. هذا بالإضافة الى أنها لا تنخفض قيمتها بالسرعة نفسها التي تنخفض بها قيمة الأسهم.
تتيح فرصة لتوليد الأرباح: عندما ترتفع قيمة صناديق الريت، يكسب المستثمرون عوائد كبيرة، كما أنه يُطلب من هذه الشركات توزيع ما يصل إلى 90٪ من أرباحها الخاضعة للضريبة على مساهميها، لتكون بمثابة وسيلة لتوليد دخل ثابت.[1]Real Estate Investment Trust (REIT), groww. تم الاطلاع 2022-04-16.
مناسبة للمدى الطويل: على عكس الأسهم والسندات التي تتتبع دورة عمل مدتها 6 سنوات، فإن صناديق الاستثمار العقاري تكون أكثر تزامنًا مع حركة سوق العقارات التي تستمر لأكثر من عقد، مما يجعلها مناسبة أيضًا للمستثمرين الذين يبحثون عن أفق استثمار طويل الأجل.
تساعد على التحوط من التضخم: تتيح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين التحوط من آثار التضخم على المدى الطويل. من خلال الاستثمار لمدة 5 سنوات على سبيل المثال، يمكن للمستثمرين حماية أموالهم من الآثار التضخمية بشكل أكثر فعالية مقارنة بخيارات الأسهم.
كيف تستثمر في صناديق الريت؟
يمكن للمستثمرين الاستثمار في صناديق الريت المدرجة في البورصة من خلال الطرق التالية:
- الأسهم: يجب على الأشخاص الذين يبحثون عن طريقة مباشرة أكثر للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري التفكير في القيام بذلك من خلال الأسهم.
- الصناديق المشتركة: نظرًا لأنها طريقة استثمار غير مباشرة، سيتمكن المستثمرون من تنويع محفظتهم الاستثمارية بشكل كبير.
- الصناديق المتداولة في البورصة: من خلال هذا الخيار الاستثماري، سوف يستفيد المستثمرون من الملكية غير المباشرة للعقارات ومن تنوعها.
صناديق الريت كخيار استثماري يشبه الصناديق المشتركة الى حد كبير. يكمن الفرق الوحيد بينهما هو أن صناديق الريت تحتفظ بالممتلكات بدلاً من السندات أو خيارات الأسهم، بالإضافة الى أنه يحق لمستثمري صناديق الريت الاستفادة من مساعدة المستشارين الماليين لاتخاذ قرارات أكثر استنارة فيما يتعلق بالاستثمار في الخيار المناسب.